השכרה ושכירה של נכסי מקרקעין

השכרה מנוקדת ראותו של המשכיר

בשל הדין בישראל, המחייב פסק דין של בית משפט ופתיחת תיק בלשכת ההוצאה לפועל כדי לפנות אדם מדירה אותה הוא מחזיק למעלה מ-30 יום, תהליך שיכול לקחת חדשים ארוכים, משכיר דירה חייב לברור היטב את שוכריו ולודא שהם מפקידים בידו בטוחות מתאימות כדי להקשות עליהם להשאר בנכס במקרה של פקיעת חוזה השכירות, בין בשל הפרתו על ידם ובין במקרה שהגיע לסיומו.

לכן, יש להקפיד לודא שמדובר בשוכר איכותי ואמין. זה השיקול הראשון בנכונות להשכיר דירה לאדם זר. למרות זאת ובנוסף יש לוודא קיומם של בטחונות וערבויות מתאימים מצידו של השוכר כדי שישמור על שלמות הנכס ותקינותו, שדמי השכירות והוצאות החשמל, המים והארנונה ישולמו כסדרם ושלא יהיה לו כדאי להשאר בנכס לאחר סיום תקופת השכירות.

המס על השכרת דירות על ידי יחידים

ליחידים המשכירים דירת מגורים אחת או יותר שלא במסגרת עסק מספר מסלולים לחיוב במס על הכנסה זו:

פטור ממס מלא או חלקי;
חיוב במס מופחת בשיעור של 10%;
חיוב במס לפי מדרגות המס השוליות של אותו יחיד;

הבחירה בין המסלולים השונים מחייבת בדיקה פרטנית של מכלול הכנסותיו של היחיד. להלן יפורט מעט מידע רלוונטי להחלטה.

מסלול הפטור ממס מלא או חלקי

על אף שהמסלול הראשון הינו מסלול של פטור ממס, כלל לא בטוח שהמסלול הזה הינו המסלול הנכון בעבורכם. קיימת קשת רחבה של שיקולים שיש לשקול קודם שמחליטים לבחור במסלול זה.

הפטור המלא מתשלום מס על דמי שכירות הינו לשכר דירה חדשי בהיקף מקסימלי של כ-5,000 ש"ח לכלל הדירות המושכרות על ידי אותו יחיד. סכום זה מתעדכן מעת לעת וניתן לבודקו באתר רשות המיסים בקישור שיצורף בהמשך.

מי שעובר תקרה זו ישלם מס שולי מלא על יתרת דמי השכירות, אולם הפתעה, בגלל שהוא עובר את התקרה הוא "נקנס" ולא כל סכום הפטור מוכר לו, אלא רק סכום בהפחתת העודף על תקרת הפטור. לדוגמא, מי שמשכיר דירות בהיקף כולל של 6,000 ש"ח לחודש יהנה מפטור רק עד לגובה של כ-4,000 ש"ח לחודש שכן החריגה מתקרת הפטור בכ-1,000 ש"ח מקטינה את היקף הפטור באותו הסכום.

בנוסף, לא ניתן לבקש פטור מלא וכן להשתמש במסלול המס המופחת של 10%.

בנוסף, לא ניתן לבקש פטור כשהנכס אינו מושכר למגורים, אף אם הינו דירה.

בנוסף, לכשתמכר דירה זו, אם מכירתה תהיה חייבת במס שבח, יופחתו משווי הרכישה של הדירה הוצאות פחת שניתן היה לדרשן אפילו שבפועל הן לא נדרשו. המשמעות של הפחתה זו הינה הכבדה ניכרת בהיקף מס השבח שעתיד להיות משולם. לפיכך רצוי לבחון במאוחד את היקף המס שישולם על דמי השכירות ביחד עם מס השבח הצפוי, קודם שבוחרים מסלול מס בהשכרת הדירה.

מסלול חיוב במס מופחת בשיעור 10%

במסלול זה משלם יחיד מס בשיעור של 10% מכל הכנסותיו מדמי שכירות של דירות ששימשו למגורים.

הדגש הוא על הכנסות כיון שלא ניתן לדרוש כל ניכוי הוצאה שהיא ותשלום המס הוא על מלוא ההכנסה.

גם במסלול זה, לכשתמכר הדירה, אם מכירתה תהיה חייבת במס שבח, יופחתו משווי הרכישה של הדירה הוצאות פחת, אפילו שלא ניתן היה לדרשן, היות שהנישום בחר שלא לדרשן. המשמעות של הפחתה זו הינה הכבדה ניכרת בהיקף מס השבח שעתיד להיות משולם. לפיכך רצוי לבחון במאוחד את היקף המס שישולם על דמי השכירות ביחד עם מס השבח הצפוי, קודם שבוחרים מסלול מס בהשכרת הדירה.

מסלול חיוב במס לפי מדרגות המס השוליות של היחיד

במסלול זה משלם יחיד מס על רווחיו בשיעור המס השולי בו הוא חייב בהתאם לכלל הכנסותיו החייבות.

במסלול זה זכאי היחיד לדרוש את כל ההוצאות שהוציא לצורך יצור הכנסותיו משכר דירה ולצורך תחזוקת הדירה. במסלול זה ניתן לדרוש ניכויי פחת על שווי הדירה. גם במסלול זה, לכשתמכר הדירה, אם מכירתה תהיה חייבת במס שבח, יופחתו משווי הרכישה של הדירה הוצאות פחת, אולם במקרה זה נהנה היחיד מחסכון במס הכנסה בעת השכרת הדירה כך שלפחות לא ניזוק מהמהלך באופן מלא.

השכירות מנקודת ראותו של השוכר

גם לשוכר יש על מה להקפיד ולהשגיח קודם שיחתום על הסכם שכירות.

יש לודא שהנכס שייך למשכיר ושהוא רשאי להשכירו.

יש לודא שדרישות המשכיר לבטחונות לא יהיו מוגזמות ושאלה יוחזרו במועד הגיוני ולא יוחזקו לעד.

יש לודא שמצב הנכס ראוי ושהמשכיר יקח על עצמו את תיקון התקלות והקלקולים בנכס שלא נגרמו באשמת השוכר.

לקראת סוף שנת 2017 נכנס לתוקפו תיקון לחוק השכירות והשאילה המטיל על משכיר דירה חובות מסוימות כגון מסירת דירה ראויה למגורים, אחריות על תיקונים מסוימים, מגבלת דרישה של ערבויות, מגבלת חיוב בתשלומים שאינם שכר דירה, ועוד.