עסקאות במקרקעין - רקע כללי

החוק הישראלי, חוק המקרקעין, רואה בבעלות על מקרקעין בישראל, לרבות קרקעות פנויות, בניינים ודירות, זכות קניינית ראשונה במעלה המחייבת רישום קפדני.

בשל כך פותחה והשתכללה בישראל שיטת מרשם של זכויות במקרקעין שהינה שיטת רישום מהותי. הרישום הוא היוצר את הבעלות.

כל יחידת קרקע מוגדרת על פי מיקומה. היא מהווה חלק מגוש גדול ויש לה מספר יחידה עצמאי – מספר חלקה. ככל שמדובר בבית ובו הרבה דירות הוא מוגדר כבית משותף וכל דירה בו מקבלת מספר ייחודי משלה, תת חלקה. כך ששילוב של גוש, חלקה ותת חלקה יוצר מספר ייחודי אחד, אין שניים זהים, המזהה בודאות את יחידת הקרקע.

קיים בישראל מרשם מסודר של הבעלויות במקרקעין והעיון בו חפשי, בתשלום קטן.

עסקה בנכס מקרקעין מפרטת בדיוק את יחידת הקרקע כפי שתואר כאן.

את האמור לעיל יש לסייג. כשמפותח איזור חדש, או שכונה חדשה, במרבית המקרים הפיתוח מקדים את ההסדרה המשפטית. מתחילים לבנות בתים לפני שיחידת הקרקע הגדולה, חלקה ששטחה יכול להגיע לאלפי מ"ר, חולקה לחלקות משנה קטנות יותר שכל אחת מהן מכילה בנין אחד ולעתים יותר.

גם במקרה מעין זה העסקה תהא בהתייחס לאותה יחידת הקרקע אולם תהיה הפניה פרטנית יותר גם למגרש, בדרך כלל על ידי אזכור תכנית בנין העיר החלה באותו מקום שבעקבותיה עתידה להיות מוסדרת אותה החלקה. לאחר חלוף זמן מוסדר גם פיצול יחידות הקרקע והיחידה שפורטה בהסכם מקבלת מספר ייחודי משלה.


עסקת מקרקעין בישראל, רכישה ומכירה של מקרקעין, מחייבת מסמך – הסכם – בכתב. בלעדיו אין תוקף לעסקה, אלא במקרים נדירים.

בסיומה של העסקה נרשמת הזכות הנרכשת על שם הרוכש בספרי המקרקעין. שיטה זו מבטיחה רישום בעלות שקוף שכל אחד יכול לבדוק, כיום גם באמצעות האינטרנט.


בשנים האחרונות חל גידול משמעותי במחירי הדירות בישראל.

פועל יוצא מזה ומתהליכים נוספים שהמדינה מקדמת הוא ריבוי עסקאות הנדל"ן וקידום סוגים נוספים של עסקאות, חלקן בעידוד המדינה.

במסגרת זו מקדמת המדינה תהליכי התחדשות עירונית הן במסגרת תמ"א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והן במסגרת החוק לפינוי בינוי שמטרתו להגדיל את צפיפות המגורים במרכזי הערים בישראל לצד שיפור הדיור ואיכות הבניה.

במקביל, וכדי להקטין את עלויות רכישת הדירות נוצרו מנגנוני רכישה חדשים כקבוצות רכישה.

על קרקעות פנויות או שבנוי עליהן מבנה ישן קטן ממשיכות להירקם עסקאות קומבינציה במבנה ההסטורי שלהן.

במאמרים באתר זה תמצאו מידע רב ערך שיעזור לכם לקדם פרויקט או עסקה בהם אתם מעוניינים.