פינוי-בינוי במסגרת התחדשות עירונית

עתודות הקרקע במרכזי הערים בישראל מצומצמות.

בראשית שנות המדינה נבנו בישראל שיכונים רבים שחלקם הגדול נבנה באיכות לא מספקת.

השילוב של שני גורמים אלה וגורמים נוספים הביא את המדינה להחליט שהיא מעוניינת לעודד התחדשות עירונית. הריסת בניינים ישנים, בלתי מתוחזקים, המכערים את הנוף ולא מנצלים ניצול מיטבי את יחידת השטח עליה הם בנויים, ובניה תחתם של בניינים חדשים, מגדלי דירות, באיכות בניה גבוהה.

הדבר יאפשר שיפור דיור לבעלי הדירות, שיפור חזות העיר וניצול משאבי הקרקע טוב יותר.

לשם כך חוקק חוק פינוי בינוי.

החוק מאפשר לתכנן מחדש יחידת קרקע ובלבד שיש בה לפחות 24 דירות קיימות, כך שניתן יהיה להגדיל את נפח הבניה הקיימת עליה.

החוק מתווה מסלול המעניק לבעלי דירות קיימות פטור מתשלומי מס על עסקה במסגרתה הם מוסרים את דירתם ומקבלים אחרת, חדשה, תחתיה, כשהדירה החדשה יכולה להיות גדולה ויקרה יותר מהדירה הקיימת.

ככלל אצבע, במרכז הארץ יש צורך במכפיל של בין 3 ל-4, כלומר, במקום כל דירה קיימת יש לבנות בין 3 ל-4 דירות ששטחן גדול פי 3 עד 4 משטח הבנין הקיים על מנת שניתן להוציא לדרך פרויקט כלכלי.

בהסכם שבין בעלי דירות ליזם במסגרת פינוי בינוי בעלי הדירות נדרשים לצאת מדירותיהם ולמסור אותן ליזם, שהורס את המבנה. לכן הדבר החשוב ביותר הינו הערבויות שיקבלו בעלי הדירות קודם למסירת דירותיהם. ניתן לדרוש ולקבל ערבויות בנוסח ערבויות חוק מכר שהיקפן שווי הדירה החדשה אותה עתידים לקבל בעלי הדירות וערבות לתשלום שכר טרחת עורך דין למקרה שהיזם פושט רגל. כן ניתן לדרוש ולקבל התחייבות לביטוח מקיף ביותר שיערך קודם לפינוי הדירות.

מקובל שבתקופה שבין פינוי הדירה לקבלת הדירה החדשה בעלי הדירות מקבלים מהיזם תשלום עבור שכר דירה שהם שוכרים. ניתן לקבל ערבויות לתשלום שכר הדירה.

נקודת המוצא גם בעסקה זו הינה שבעלי הדירות לא נושאים בכל תשלום שהוא וניתן לקבל ערבויות לתשלום מסים אותם מתחייב לשלם היזם עבור בעלי הדירות.

מבנה העסקה הכלכלי הוא כזה שהיזם בונה בנין חדש תחת זה הישן וכל הדירות החדשות, למעט אלה שהוסכם שימסרו לבעלי הדירות, שייכות לו. ליזם אינטרס לבנות כמה שיותר, וכך גם לבעלי הדירות, עד גבול מסויים.

בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה בבנין חדש כולל חניה, מרפסת שמש ומעלית. המדובר בשיפור דיור משמעותי. בהתאם למיקום הפרויקט נהנים במרבית המקרים בעלי הדירות גם מהגדלת דירותיהם, בדרך כלל בתוספת חדר, לעיתים שניים. אולם קיימים מקרים בהם בעלי הדירות יאלצו להסתפק בדירה שגודלה זהה לגודל דירתם המקורית. במקרים רבים פרויקטים נופלים בשל רצונם של בעלי דירות לקבל תמורה מוגזמת, קרי להגדיל את דירותיהם מעבר לגודל כלכלי ליזם. לדעתנו זו טעות. עדיף לותר על דרישות גודל ולהוציא פרויקט לפועל. מה שכן, קיימים מנגנונים שיאפשרו להגדיל את התמורה לבעלי הדירות בהתאם לנפח הבניה שיאושר.

ההסכמה הנדרשת בין בעלי הדירות

על מנת שניתן יהיה להוציא לפועל פרויקט פינוי – בינוי הוא טעון הסכמה של כל בעלי הדירות; ואולם אם יש הסכמה של בעלי דירות שבבעלותם 80% מהדירות בבית המשותף ו-80% מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם הם רשאים להגיש תבייעה כספית כנגד בעל דירה סרבן ולאכוף אותו להצטרף לפרויקט.

שכר טרחת עורכי הדין

כל אחד מהצדדים בוחר ומביא את עורך דינו לעסקה אולם מקובל שהיזם נושא גם בשכר טרחת עורך הדין של בעלי הדירות, כך שהם לא נדרשים להוציא סכומי כסף מכיסם. לאחר שבעלי הדירות בוחרים עורך דין הוא מנהל משא ומתן מול היזם על שיעור שכר טרחתו ותנאי תשלומו, כל זאת באישור הבעלים.

יודגש, על אף שהיזם משלם את שכר טרחת עורך הדין של הבעלים, עורך הדין הינו שלוחם ומייצגם של הבעלים ובהתאם לכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין ולחוק, רק להם הוא חב חובת נאמנות כעורך דין שלהם.