קבוצות רכישה

כשאדם רוכש דירה מקבלן, והדבר נכון באותה מידה גם לנכס מסחרי כחנות למשל, במחיר הנכס כלול רווח יזמי של הקבלן. הרווח היזמי הנ"ל הינו גם על מרכיב עלות הקרקע וגם על מרכיב בנית הדירה עליה.

בשל הרצון להקטין את עלויות רכישת הדירה החדשה נוצר המנגנון קבוצת הרכישה. קבוצת הרכישה הינה קבוצה של אנשים שכולם גם יחד מעוניינים לבנות דירה בבנין שניתן לבנות על יחידת קרקע.

קבוצת הרכישה, בדרך כלל בעזרת מארגן, מוצאת יחידת קרקע ומנהלת על רכישתה משא ומתן ישירות אל מול בעל הקרקע. המחיר אותו היא משלמת הינו לכאורה המחיר אותו היה משלם היזם, ועל כן חברי הקבוצה חוסכים את הרווח היזמי שהיה מוסיף היזם למחיר הקרקע כשהוא היה מוכר להם דירה.

לאחר רכישת קרקע מתקשרת הקבוצה עם קבלן מפתח הבונה עבורה את הבנין ואת הדירות. גם כאן היקף התשלום לקבלן הינו לפי עלות בניה על ידי קבלן מפתח, כולל רווח קבלני של קבלן בונה, ואינו כולל רווח יזמי אותו מוסיף היזם על עלות הבניה.

לכאורה בדרך זו יכול חבר בקבוצה להוזיל את עלות רכישת דירתו בהיקף שבין 15% ל-25%.

מה שמקטין את החסכון הינו העובדה שבדרך כלל יש צורך לשלם למארגן הקבוצה שהוא גם מנהל הפרויקט שכום שנע בין 5% ל-10% מהיקף הפרויקט כך שהחסכון בפועל יגיע לבין 5% ל-15% ממחיר דירה מקבילה מקבלן.

חסכון נוסף הוא שחברי קבוצת רכישה לא צריכים לשלם מס רכישה על מלוא ערך הדירה, אלא רק על ערך הקרקע ויכולה להיות לכך משמעות כספית אדירה, במיוחד אם מדובר בדירה שאינה דירה יחידה. למרות האמור לעיל, ככל שקבוצת הרכישה פועלת באמצעות מארגן, לאור תיקון לחוק מיסוי מקרקעין, כן יצטרכו חבריה לשלם מס הרכישה בשיעור מלא, כאילו רכשו דירה מוכנה.

לרכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה מספר חסרונות:

אי ידיעה מה הוא מחיר הדירה הסופי. מארגן קבוצת רכישה אמיתית, לא כזו שמס שבח לא יכיר בה כקבוצה, לא יכול להבטיח לחברי הקבוצה את מחירה הסופי של הדירה. מחיר זה מתגבש רק לאחר חתימה על הסכם לקבלת שירותי בניה עם קבלן בונה. יתרה מזו, במרבית המקרים הסכמים אלה צופנים בחובם צורך לשלם על תוספות בלתי צפויות, כאלה שההסכם לא צפה מראש. ברכישת דירה מיזם הוא זה שנושא בעלויות לא צפויות אלה. במסגרת קבוצה, אתה היזם ואתה נושא בעלויות אלה.

ערבויות. ברכישת דירה מיזם זכאי הרוכש לקבלת ערבויות חוק מכר המגינות על כספו. במסגרת בניה בקבוצת רכישה חוק המכר לא חל ושאלת הערבויות, היקפן ותנאיהן הינה שאלה הסכמית. יש לוודא שמתקבלות ערבויות ביצוע וערבויות לאחריות לאחר בניה מהקבלן הבונה.

גיבוש הסכם הבניה ומועד מסירת הדירה. בניגוד לרכישת דירה מקבלן בה בדרך כלל כבר יש היתר בניה וגם אם זה טרם הוצא יש לוח זמנים מוגדר להוצאתו שעם סיומו ניתן לבטל את ההסכם לקבל את כספך בחזרה, ויש מועד מסירה על פי ההסכם, בקבוצת רכישה הענין נזיל הרבה יותר. הקבוצה, באמצעות המארגן, צריכה לקדם את הפרויקט. בחירת אדריכל, תכנון הבניה והוצאת היתר, הסכם עם קבלן. כל אלה לוקחים זמן שאינו תמיד מוגדר. לכן רכישת דירה במסגרת קבוצה אינה מתאימה בדרך כלל למי שיש לו לוח זמנים מוגדר למעבר לאותה דירה.

אמינות המארגן. הסבירות שפרויקט גדול יצא לפועל בלא מארגן שהוא בדרך כלל זה שמאתר את הקרקע ומרכיב את הקבוצה, קטנה מאד. לרצינות המארגן ואמינותו חשיבות רבה ביותר. בלי מארגן רציני לא תתקדם העסקה, גם אם התארגנה קבוצה, שכן יצירת הקבוצה הינה בעצם רק השלב הראשון שלאחריו שלבים רבים נוספים. ברור שגם אמינות המארגן הינה קריטית. מארגן המבקש סכומי כסף משמעותיים בלי בטחונות עלול לסכן את כספכם עד כדי כך שהוא לא יוחזר.