תמ"א 38 - חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה

מדינת ישראל ממוקמת באיזור הנתון לסיכון מפני רעידות אדמה.

רק לאחר שנת 1980 הוחל לבנות בישראל על פי תקן המגן על בניינים מפני רעידות אדמה. מבנים שנבנו קודם לכן, עוד מלפני קום המדינה ועד לשנת 1980, חשופים לנזקי רעידות אדמה, גם אם הן לא חזקות במיוחד.

על מנת לאפשר לבעלי דירות ובתים לחזק את בתיהם מפני רעידות אדמה ולתמרץ אותם לעשות זאת, החליטה המדינה במסגרת תכנית מתאר ארצית מס' 38 לחיזוק מבנים, או בקיצור תמ"א 38, להעניק למחזיקי הבתים סל של הטבות כלכליות.

התכנית הנ"ל עברה מספר שינויים שהאחרון בהם, שינוי 3א, נכנס רק בסוף שנת 2016, לתוקף.

ההטבות העיקריות הן האפשרות להגדלת הדירות הקיימות בעד 25 מ"ר, האפשרות להוסיף לבנין עד 2 וחצי קומות ובמקרים מסוימים אף יותר מכך, ופטור ממסים ומהיטל השבחה לבעלי הדירות על העסקה המוציאה לפועל את שיפור הדיור הנ"ל.

הטבות אלה מאפשרות לבעלי הדירות לאתר יזם שתמורת זכויות הבניה של הקומות הנוספות יחזק את הבנין ויגדיל את הדירות וכל זאת מבלי שהם נדרשים לשאת בכל עלות שהיא.

דרכי הפעולה על פי תמ"א 38

ניתן להוציא לפועל פרויקט חיזוק מכח תמ"א 38 באחת משתי דרכים.

האחת – חיזוק הבנין הקיים.

השניה – הריסת הבנין ובנית בנין חדש תחתיו.

הדרך שניה, הריסת הבנין ובניית בנין חדש, יקרה יותר מחיזוק הבנין הקיים ולכן לא בכל מקום היא אפשרית מבחינה כלכלית, והיא תלויה בשווי דירות חדשות באותו מתחם ובהיקף זכויות הבניה הנוספות הקיימות במתחם מעבר לזכויות מכח תמ"א 38, שכן מבלעדי הזכויות הנ"ל קרוב לודאי שהריסת הבנין ובנית חדש תחתיו לא תהיה כלכלית.

ככלל אצבע, במרכז הארץ יש צורך במכפיל של בין 3 ל-4, כלומר, במקום כל דירה קיימת יש לבנות בין 3 ל-4 דירות ששטחן גדול פי 3 עד 4 משטח הדירות בבנין הקיים.

הסכמה בין בעלי הדירות

ההסכמה הנדרשת במקרה של חיזוק

על מנת שניתן יהיה להוציא לפועל פרויקט חיזוק במסגרת תמ"א 38 המוסיף דירות חדשות לבנין הוא טעון הסכמה של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח על בתים משותפים לאשר את הפרויקט גם אם לא כולם הסכימו, אם יש הסכמה של בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.


ההסכמה הנדרשת במקרה של הריסה ובניה במחדש

על מנת שניתן יהיה להוציא לפועל פרויקט של הריסה ובניה מחדש במסגרת תמ"א 38 המוסיף דירות חדשות לבנין הוא טעון הסכמה של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח על בתים משותפים לאשר את הפרויקט, גם אם לא כולם הסכימו, אם יש הסכמה של בעלי דירות שבבעלותם 80% מהדירות בבית המשותף ו-80% מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

ההסכם בין בעלי הדירות ליזמים

הסכם לחיזוק בנין קיים הינו הסכם למתן שירותי בניה לבעלי הדירות כשהתמורה הינה זכויות בניה.

במסגרת הסכם זה יש להסדיר את שירותי הבניה הניתנים לבעלי הדירות. כמובן שיש חובה שהשירות יכלול חיזוק הבנין כנגד רעידות אדמה. במקרה שהדירות הקיימות מוגדלות יש חובה לבנות ממ"ד לכל דירה. יש להוסיף מעלית לבנין ובמקרים שהדבר מתאפשר מוסיפים מקומות חניה גם לבעלי הדירות הקיימים.

לצד שירותי הבניה יש להבטיח שליזם איתנות כלכלית ושהוא יוכל לבצע את המוטל עליו. לשם כך היזם נדרש להפקיד ערבויות בנקאיות.

הסכם להריסת הבנין ובנית בנין חדש הינו מורכב יותר. בהסכם שכזה בעלי הדירות נדרשים לצאת מדירותיהם ולמסור אותן ליזם, שהורס את המבנה. לכן הדבר החשוב ביותר הינו הערבויות שיקבלו בעלי הדירות קודם למסירת דירותיהם. ניתן לדרוש ולקבל ערבויות בנוסח ערבויות חוק מכר שהיקפן שווי הדירה החדשה אותה עתידים לקבל בעלי הדירות וכן ערבות לתשלום שכר טרחת עורך דין למקרה שהיזם פושט רגל. כן ניתן לדרוש ולקבל התחייבות לביטוח סיכוני יזם מקיף ביותר שיערך קודם לפינוי הדירות.

מקובל שבתקופה שבין פינוי הדירה לקבלת הדירה החדשה בעלי הדירות מקבלים מהיזם תשלום עבור שכר דירה שהם שוכרים. ניתן לקבל ערבויות לתשלום שכר הדירה.

נקודת המוצא גם בעסקה זו הינה שבעלי הדירות לא נושאים בכל תשלום שהוא וניתן לקבל ערבויות לתשלום מסים אותם מתחייב לשלם היזם עבור בעלי הדירות.

מבנה העסקה הכלכלי הוא כזה שהיזם בונה בנין חדש תחת זה הישן וכל הדירות החדשות, למעט אלה שהוסכם שימסרו לבעלי הדירות, שייכות לו. ליזם אינטרס לבנות כמה שיותר, וכך גם לבעלי הדירות, עד גבול מסוים.

בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה בבנין חדש כולל חניה, מרפסת שמש ומעלית. בדרך כלל המדובר בשיפור דיור משמעותי ביחס לקיים. בהתאם למיקום הפרויקט נהנים במרבית המקרים בעלי הדירות גם מהגדלת דירותיהם, בדרך כלל בתוספת חדר, לעיתים שניים. אולם קיימים מקרים בהם בעלי הדירות יאלצו להסתפק בדירה שגודלה זהה לגודל דירתם המקורית. במקרים רבים פרויקטים נופלים בשל רצונם של בעלי דירות לקבל תמורה - הגדלת דירה - שהופכת את הפרויקט ללא כלכלי ליזם. לדעתנו זו טעות. עדיף לותר על דרישות גודל ולהוציא פרויקט לפועל. מה שכן, קיימים מנגנונים שיאפשרו להגדיל את התמורה לבעלי הדירות בהתאם לנפח הבניה שיאושר.

עורכי הדין של בעלי הדירות ושכר טרחתם

למותר לציין שבעסקה מעין זו חייב כל אחד מהצדדים להצטייד בעורך דין מטעמו.

בדרך כלל מקובל שעורך הדין מקבל על עצמו ללוות את הפרויקט עבור בעלי הדירות מהתחלה ועד הסוף, כלומר החל משלב המשא ומתן ועד שהפרויקט הסתיים. כשמדובר בפרויקט חיזוק, הרי זה עד שהיזם סיים את עבודתו על הבנין, כולל הרחבת דירות הבעלים, וביצע את השינויים הנדרשים ברישום הבית המשותף. ככל שמדובר בפרויקט של הריסה ובניה מחדש, אזי מדובר על התקופה עד שבעלי הדירות יקבלו את דירתם החדשה, יבוצעו השינויים הנדרשים ברישום הבית המשותף ואף תעבור תקופת הבדק של השנה הראשונה לאחר קבלת הדירות.

מקובל שהיזם נושא גם בשכר טרחת עורך הדין של בעלי הדירות כך שהם לא נדרשים להוציא סכומי כסף מכיסם גם בענין זה. לאחר שבעלי הדירות בוחרים עורך דין הוא מנהל משא ומתן מול היזם על גובה שכר טרחתו ותנאי תשלומו, כל זאת באישור הבעלים.

יודגש, על אף שהיזם משלם את שכר טרחת עורך הדין של הבעלים, עורך הדין הינו שלוחם ומייצגם של הבעלים ובהתאם לחוק ולכללי האתיקה החלים על עורך הדין, רק להם הוא חב חובת נאמנות כעורך דין שלהם.

קיימים מקרים בהם מציע יזם לבעלי דירות להשתמש בשירותיו של עורך דין שהוא מציג להם. לעתים אף מדובר באותו עורך דין המייצג אותו. לא מומלץ להענות להצעות אלה. רצוי שבעלי הדירות יאתרו עורך דין שאינו קשור ליזם ושלא הובא על ידו, כך שלא תתעורר כל שאלה של כפל נאמנויות.

פורסם לראשונה בגלובס, 24.8.2008

תמ"א 38 - מלכודות למחזקים

מרבית היזמים מבקשים לנצל זכויות נוספות השייכות לבניין בנוסף למוקנה בתמ"א 38 - אלא שתוספות אלו אינן פטורות ממס ומחייבות הסכמה פה-אחד

24/08/2008, 08:29

עו"ד דורי צ'שלר


תמ"א 38, שמטרתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה מול תוספת זכויות בנייה, הינה נושא בחדשות בימים אלה. הכל מדברים על חשיבות חיזוק הבניינים ועל האמצעי לכך - קבלת זכות לשיפור הדיור של בעלי הדירות באותם בניינים, והוספת קומת דירות שמכירתה תממן את החיזוק ואת שיפור הדיור.

אלא שתמ"א 38 וחקיקת העזר הנלווית לא צפו עד הסוף את המצב בשטח, ועל כן התשובות שהם נותנים למצבים יומיומיים אינן מספקות ועלולות לגרום לדיירים להקלע למצבים לא רצויים. נפרט להלן מספר מקרים כאלה.

ההסכמה הנדרשת על-ידי הדיירים: כדי להקל על קבלת ההחלטה על הוספת דירות במסגרת תמ"א 38 על-ידי הדיירים, נקבע בחוק מיוחד שדי בהסכמת שני שלישים מבעלי הדירות בבניין ובאישור המפקח על בתים משותפים כדי להחליט על בניית הקומה הנוספת על גג הבניין.

בפועל, למעט אזורים הנהנים מרמת מחירים גבוהה ביותר, במרבית המקרים פרויקטים אלה לא יהיו רווחיים ויהיה קושי ממשי למצוא יזם שיסכים לבצעם. כדי להפוך את פרויקט החיזוק לכלכלי, מבקשים היזמים כדבר שבשגרה לקבל זכויות בנייה נוספות השייכות לבניין, מעבר לזכויות הבנייה שנוספו במסגרת תמ"א 38, ובמיוחד את הזכות לבנות חדרים על הגג, ובכך להגדיל את שווי הדירות שימכרו באותו פרויקט.

במידה שאכן נכונים הדיירים להסכים להעביר ליזם זכויות בניה נוספות על אלה שמאפשרת תמ"א 38, אין למעשה משמעות להקלה בסדרי קבלת ההחלטות שפורטה לעיל ויש צורך בהסכמת כל 100% הדיירים בבניין לבניית הדירות הנוספות, שכן החוק המיוחד המקל על ההסכמות הנדרשות עוסק אך ורק בהוספת דירות שתמ"א 38 מתירה, ולא בהוספת דירות מכח תוכניות אחרות.

דיכוטומיה זו עלולה לגרום לבלבול ולאי הבנה מצד בעלי דירות, וכבר נתקלתי בדיירים שהיו סבורים, גם לאחר קבלת ייעוץ משפטי, שדי בהסכמת שני שלישים מהדיירים לתוספת הבנייה גם כשמתירים בנייה של חדרים על הגג, ולא היא. הסתפקות בהסכמת שני שליש מהדיירים בלבד לבנייה תגרום בעתיד לבעיות שעלולות לעכב את ביצוע הפרויקט ואת סיומו המוצלח, ועדיף להמנע מתקלה אפשרית זו מלכתחילה.

פטור לא מספיק ממס: כדי להגדיל את הכדאיות הכלכלית של חיזוק המבנים, נקבע שתוספת זכויות הבנייה ושיפור הדיור יהיו פטורים כמעט לחלוטין מהיטל השבחה, שמכירת זכויות בנייה שנוספו במסגרת תמ"א 38 תהא פטורה ממס שבח, ושקבלת שירותי הבנייה לשם שיפור הדיור תהא פטורה ממע"מ.

אלא, שאם יאפשרו הדיירים ליזם לבנות מעבר לקומה המותרת על-פי התמ"א, הם יגלו שחלה עליהם חבות, חלקית, הן לתשלום היטל השבחה והן לתשלום מס שבח, על מכירת הזכויות הנוספות מעבר לזכויות שנוספו על-ידי תמ"א 38. הזכויות הללו אינן נהנות מהפטורים ומההנחות שנקבעו במסגרת תמ"א 38, ולכן על מכירתן יחולו שיעורי מס רגילים. כמו כן, הם עלולים להדרש לשלם מע"מ על חלק מעלות שירותי הבנייה לשיפור הדיור שיקבלו מהיזם.

רצוי שהדיירים יהיו מודעים לכך שתתכנה חבויות בהיטל השבחה, במס שבח ובמע"מ, ועל כן יוודאו שהיזם לוקח את חבויות המס על עצמו ואף נותן ערבויות לתשלומן, שאם לא כן עלולות בוקר אחד הרשויות לדרוש מהדיירים את פרעונן.

הכותב מתמחה בעסקאות על בסיס תמ"א 38.