רכישה ומכירה של דירות

למרות ריבוי העסקאות בתחום, עסקה של מכירה או של רכישת דירה אינה עסקה פשוטה או נטולת סיכון ומומלץ שלא לבצע עסקאות אלה בלא ליווי של עורך דין מומחה, כדי לא להיות חשוף לסיכונים.

עלות הליווי המשפטי בעסקה מעין זו זניחה ביחס להיקף החוזה שהינו החוזה הגדול ביותר עליו חותמת בדרך כלל משפחה, ועל כן הבטחון שמושג באמצעות שכירת שירותי עורך דין מלווה בהחלט מצדיק את ההוצאה.


עסקת מקרקעין בישראל, רכישה ומכירה של מקרקעין, מחייבת מסמך – הסכם – בכתב. בלעדיו אין תוקף לעסקה, אלא במקרים נדירים.

בסיומה של העסקה נרשמת הזכות הנרכשת על שם הרוכש בספרי המקרקעין. שיטה זו מבטיחה רישום בעלות שקוף שכל אחד יכול לבדוק, כיום גם באמצעות האינטרנט.


החוק הישראלי, חוק המקרקעין, רואה בבעלות על מקרקעין בישראל, לרבות קרקעות פנויות, בניינים ודירות, זכות קניינית ראשונה במעלה המחייבת רישום קפדני ושמירה.

בשל כך פותחה והשתכללה בישראל שיטת מרשם של זכויות במקרקעין שהינה שיטת רישום מהותי. הרישום הוא היוצר את הבעלות.

כל יחידת קרקע מוגדרת על פי מיקומה. היא מהווה חלק מגוש גדול ויש לה מספר יחידה עצמאי – מספר חלקה. ככל שמדובר בבית ובו הרבה דירות הוא מוגדר כבית משותף וכל דירה בו מקבלת מספר ייחודי משלה, תת חלקה. כך ששילוב של גוש, חלקה ותת חלקה יוצר מספר ייחודי אחד, אין שניים זהים, המזהה בודאות את יחידת הקרקע.

קיים בישראל מרשם מסודר של הבעלויות במקרקעין והעיון בו חפשי, בתשלום קטן.

עסקה בנכס מקרקעין מפרטת בדיוק את יחידת הקרקע כפי שתואר כאן.

את האמור לעיל יש לסייג. כשמפותח איזור חדש, או שכונה חדשה, במרבית המקרים הפיתוח מקדים את ההסדרה המשפטית. מתחילים לבנות בתים לפני שיחידת הקרקע הגדולה, חלקה ששטחה יכול להגיע לאלפי מ"ר, חולקה לחלקות משנה קטנות יותר שכל אחת מהן מכילה בנין אחד ולעתים יותר.

גם במקרה מעין זה העסקה תהא בהתייחס לאותה יחידת הקרקע אולם תהיה הפניה פרטנית יותר גם למגרש על פי תכנית בנין העיר החלה באותו מקום שבעקבותיה עתידה להיות מוסדרת אותה החלקה. לאחר חלוף זמן מוסדר גם פיצול יחידות הקרקע והיחידה שפורטה בהסכם מקבלת מספר ייחודי משלה.



רכישת דירה

קודם לחתימה על הסכם לרכישת דירה יש לוודא שהסכם המכר כולל את ההגנות המתאימות על הקונה ועל כספי הקונה. לשם כך יש לבדוק ולבצע, בין היתר, פעולות אלה:

  • לבדוק את טיב הזכויות המשפטיות הנמכרות ולוודא שהן לא כפופות לזכויות צד שלישי, לעיקולים, משכנתאות, משכונות ומגבלות נוספות.
  • לוודא שלא ישולמו סכומי כסף מבלי שניתנו תמורתם הבטוחות המתאימות. במידת הצורך נדרש המוכר להמציא מכתבי החרגה ולסלק משכנתא קיימת קודם לביצוע התשלומים העיקריים.
  • לוודא הותרה בנאמנות של סכומי כסף מספיקים לתשלום מסים והיטלים שונים כמס שבח, היטל השבחה, דמי הסכמה ודמי היתר לרמ"י ועוד.
  • לוודא שבהסכם קיים מועד מדויק לקבלת הדירה.
  • לוודא לפני חתימה על ההסכם שיש ביכולת הקונה לגייס את הסכומים הנדרשים לרכישת הדירה.
  • לוודא שכל המסמכים הנדרשים להעברת הזכויות על שם הקונה יחתמו מראש ויימסרו לקונה ביחד עם מסירת החזקה, כנגד תשלום יתרת התמורה.

רכישת דירה חדשה מיזם (קבלן)

בעסקאות רכישת דירה מקבלן מעורב עורך דין של הקבלן ועל פי חוק הוא רשאי לדרוש מהקונה לשלם לו שכר טרחה עבור הטיפול בעבור הקבלן בעסקה. לאחרונה תוקן החוק בענין ועורך הדין של הקבלן רשאי לדרוש מהקונה סכום שאינו עולה על 5,000 ש"ח + מע"מ.

יש להבהיר, על אף שהקונה נדרש לשלם שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן, עורך דין זה אינו עורך דין של הקונה, אלא של הקבלן, והוא חב חובת נאמנות לקבלן בלבד. הוא לא דואג לאינטרסים של קונה הדירה.

כדי להגן על האינטרסים שלו זקוק הקונה לעורך דין מטעמו.

גם במקרה זה, יש לבדוק ולבצע פעולות אלה:

  • לבדוק את טיב הזכויות המשפטיות הנמכרות ולוודא כי הן לא כפופות לזכויות צד שלישי.
  • לוודא שהדירה הנרכשת מצויה בבנין שקיבל היתר בניה והתשריט של הדירה מתאים להיתר.
  • לוודא המנעות מתשלום סכומי כסף מבלי שניתנו תמורתם הבטוחות המתאימות. במקרה זה בדרך כלל מדובר בקבלת ערבויות על פי חוק המכר דירות.
  • להשוות המפרט הטכני עליו חותמים להבטחות טרום חתימה מצד הקבלן ולפרוספקט המכר שנתן. תתפלאו בכמה מקרים אין התאמה בין המפרט לפרוספקט המכר
  • לוודא שההסכם מגן על הרוכש בעניינים נוספים כגון אפשרויות לשינויים, איחור במסירה וכדומה.

מכירת דירה

קודם לחתימה על הסכם למכירת דירה יש לוודא שהסכם המכר כולל את ההגנות המתאימות על המוכר ולבצע פעולות אלה:

  • נכןו להתעקש שבא כח המוכר יהיה מנסח ההסכם.
  • יש לוודא שהקונה לא יקבל בטוחה אלא אם הפקיד בנאמנות סכום מספיק על חשבון רכישת הדירה.
  • יש לוודא שהקונה יקח על עצמו את המחוייבות לשלם את מלוא מחיר הדירה, גם אם אין באפשרותו לקבל עבור הדירה הלוואת משכנתא. במקרה של כשלון מצידו יהווה הדבר הפרה יסודית של ההסכם והמוכר יהיה זכאי לפיצוי מוסכם.
  • יש לוודא שהחזקה בנכס לא תימסר קודם שהקונה שילם את מלוא התמורה.
  • יש לוודא קיומו של פיצוי מספיק במקרה של הפרה יסודית של ההסכם על ידי הקונה.
  • יש לוודא שהמוכר לא נוטל על עצמו התחייבויות מיותרות כלפי הקונה וכלפי מלווה של הקונה, בייחוד בנקים נותני משכנתא.

מסים הקשורים לרכישה, החזקה ומכירה של דירות בישראל

במכירת דירה בישראל יש לשלם מס שבח. למרות זאת קיימים מקרים בהם ישנו פטור ממס זה, באופן מלא או חלקי.

בנוסף יש מקרים שבהם יחויב המוכר בתשלומים נוספים שהם מסוג מס שהעיקריים שבהם הם:

  • היטל השבחה והיטלים נוספים לרשות העירונית.
  • דמי הסכמה או דמי היתר ורשות מקרקעי ישראל.

ברכישת דירה יש לשלם מס רכישה. גם במקרה זה קיימים מדרגות ופטורים מסויימים היכולים לחסוך לרוכש סכומי כסף ניכרים.

נפרט על המסים והתשלומים הנוספים להלן.

מס שבח

מס השבח הינו מס המשולם על רווח שנצבר ממכירת דירה. שיעור המס תלוי במשך התקופה בה הוחזקה הדירה והוא יכול לנוע בין מס שולי (מדרגת מס הכנסה) ל-20% על הרווח. ניתן לדרוש לנכות מהרווח הוצאות שהוצאו בהקשר עם הנכס, כתשלום למתווכים, לעורכי דין, לשיפוצים שנערכו וכדומה.

מאידך יש לדעת כי אם הדירה הושכרה למגורים יופחתו משווי הרכישה סכומי הפחת שנדרשו בניכוי לאורך תקופת החזקת הדירה. סכומים אלה יופחתו משווי הרכישה גם במקרה שהדירה הושכרה למגורים במסלול של פטור ממס או במסלול של תשלום מס מופחת, על אף שבמסלולים אלה ניכוי הפחת בלתי אפשרי.

המשמעות של הפחתה זו משווי הרכישה היא הגדלת מס השבח שישולם במכירה. לפיכך רצוי לבחון במאוחד את היקף המס שישולם על דמי השכירות ביחד עם מס השבח הצפוי, קודם שבוחרים מסלול מס בהשכרת הדירה.

לבחינת היקף המס המשוער ניתן להכנס למחשבון מס שבח באתר רשות המיסים.

פטורים ממס שבח

קיימים מספר פטורים ממס שבח.

כל הפטורים מותנים בתנאים כאלה ואחרים ויש לבחון כל מקרה לגופו.

פטור לדירת מגורים יחידה

אדם המחזיק בדירה אחת בלבד יכול למכור אותה בפטור ממס, בכפוף לתנאים והגבלות מסויימים המפורטים בחוק.

פטור לינארי (שאריות הפטור למכירת דירה אחת ל-4 שנים)

בעבר היה פטור נוסף ממס שבח במקרה של מכירה של דירה אחת כל 4 שנים. פטור זה בוטל בשנת 2013, אולם הוחל במקומו חיוב לינארי במס. אם היית זכאי לפטור הנ"ל לפני ביטולו תהיה זכאי לפטור חלקי בהתאם למספר השנים בהם החזקת בדירה קודם לביטול הפטור ביחס למספר השנים שהחזקת בה לאחר הביטול. גם על החישוב הלינארי חלות מגבלות.

המשמעות היא שככל שמדובר בדירות שהוחזקו במשפחה שנים רבות קודם לשנת 2014 נטל המס יהיה קטן יחסית.

פטור לדירה שהתקבלה בירושה

קיים פטור נוסף למכירת דירה שהתקבלה בירושה מבן זוג או מהורה, ובלבד שאם אותו אדם היה בחיים הוא היה יכול למכור את הדירה בפטור, כלומר, אם זו היתה דירתו היחידה.

פטור בעסקאות תמ"א 38 ופינוי-בינוי

בעסקאות אלה קיים פטור מיוחד. עוד על העסקאות הנ"ל ועל הפטור בהן בדף הרלוונטי.

מס ריבוי דירות

ב-1.1.2017 נכנס לתוקפו חוק מס ריבוי דירות. חוק זה מטיל מס על מי שהם בעלים של 2.49 דירות ומעלה. מטרת החוק לעודד מכירה של דירות שנרכשו להשקעה כדי להגדיל את היצע הדירות בשוק.

החוק קובע שמי שבבעלותו 2.49 דירות או יותר ישלם מס בשיעור 1% מערך הדירות שיש לו מעבר ל-2 דירות, ולא יותר מ-18,000 ש"ח לדירה, מידי שנה. הנישום רשאי לבחור על אילו דירות יוטל המס. מי שבבעלותו חלק מדירה או שהחזיק בדירה חלק מהשנה, ישלם סכומים יחסיים.

קיימות הקלות מסויימות לדירות זולות בפריפריה.

דירה שהתקבלה בירושה לא תיספר במנין הדירות בשנה הראשונה לאחר מות המוריש אם לא הושכרה באותה תקופה. אם היא הושכרה היא כן תיכלל במנין הדירות.

בשנת 2017 האחריות לדווח על קיומן של דירות ולשלם את המס המגיע מוטלת על הנישומים ולפיכך יש לפנות לרשויות המס או לעורך דין העוסק בנושא כדי להגיש את ההצהרה המתאימה ולשלם את המס הנדרש.

במהלך שנת 2017 ביטל בג"צ את החוק בשל בעיות בחקיקתו. יש לממשלה כוונה לחזור ולחוקק אותו אולם בשלב זה הדבר טרם צלח.

היטל השבחה

השבחה הינה עליית ערך קרקע בשל תכנית בנין עיר.

במקרה שעל הקרקע שעליה בנויה הדירה שלכם מותר כיום לבנות יותר מאשר כאשר רכשתם את הדירה, יש אפשרות שהקרקע הושבחה.

במקרה זה אתם עשויים להיות מחוייבים בהיטל השבחה שגובהו מחצית מההשבחה.

בדרך כלל לא יהיה היטל השבחה על דירות, ודאי לא חדשות.

קיימת אפשרות להיטל השבחה במקרה שהבנין ישן ומתאים לקידום במסגרת פרויקט של פינוי – בינוי. על כך יורחב בנושא פינוי – בינוי.

דמי הסכמה, דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל

כ-90% מהקרקעות בישראל שייכות או מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל שהיא גוף שהוקם על פי חוק לנהל אותן.

חלק נכבד מהדירות הנמכרות, גם כיד שניה, שייכות בכלל למדינה והבעלים הינם בעצם רק חוכרים שלהן לתקופה קצובה.

בהתאם להסכמים השונים שנוסחו עם השנים לרשות מקרקעי ישראל יש הזכות לגבות דמי הסכמה להעברת זכויות במקרים מסויימים, אלא אם הזכויות בקרקע הוונו ושולמו בגינן דמי היוון.

במקרים אחרים רשאי המינהל לגבות דמי היתר.

בדרך כלל בדירות בישובים עירוניים לא יהיו דמי הסכמה או דמי היתר. מאידך בצמודי קרקע, גם בישובים עירוניים, ובמיוחד בישובים קהילתיים וחקלאיים, יש אפשרות שתיווצר חובה לשלם דמי הסכמה, אם הזכויות בקרקע לא הוונו, או דמי היתר. קביעת גובה הסכומים לתשלום תלויה בעליית ערך הקרקע עם השנים.

מס רכישה

מי שרוכש דירה בישראל חייב לשלם מס רכישה. שיעור המס משתנה בהתאם לשאלה אם זו תהא דירתו היחידה, או שיש לו דירות נוספות.

במקרה של דירה יחידה קיים פטור, המשתנה מעת לעת, בגין כ-1,600,000 ₪ הראשונים משווי רכישת הדירה, עליהם לא משולם מס רכישה.

מעבר לסכום זה קיים חיוב במס המתחיל ב-3.5% ועלול להגיע גם עד ל-8% ואפילו ל-10% במקרה של דירות ששווין מגיע לכ-16,000,000 ש"ח.

במקרה של רכישת דירה נוספת סכום מס הרכישה גבוה יותר והוא משולם החל מהשקל הראשון. כיום השיעור מתחיל ב-8% והוא עלול להגיע עד ל-10% כבר בשווי דירה הנמוך מ-5,000,000 ש"ח.

מדרגות המס השונות מתעדכנות מעת לעת.

להלן קישור למחשבון מס רכישה באתר מיסוי מקרקעין של רשות המיסים.

יש לציין כי מי שרוכש דירה שניה מתוך כוונה למכור את הראשונה, רשאי להצהיר על כך ולדרוש לשלם מס רכישה נמוך, אולם עליו למכור את דירתו הראשונה תוך תקופה שנקבעה לכך וכיום הינה 18 חדשים.

בעת רכישת נכס מסחרי או חקלאי, כולל קרקעות לבנייה, המס שונה ובדרך כלל הוא בשיעור של 6% ממחיר הרכישה.