הפוסט פירוק שיתוף במקרקעין, הדרך לפתרון מהיר של סכסוכים במשפחה הופיע לראשונה ב-עורך דין דורי צ'שלר.

החוק הישראלי, חוק המקרקעין, רואה בבעלות על מקרקעין בישראל, לרבות קרקעות פנויות, בניינים ודירות, זכות קניינית ראשונה במעלה המחייבת רישום קפדני.

בשל כך פותחה והשתכללה בישראל שיטת מרשם של זכויות במקרקעין שהינה שיטת רישום מהותי. הרישום הוא היוצר את הבעלות.

כל יחידת קרקע מוגדרת על פי מיקומה. היא מהווה חלק מגוש גדול ויש לה מספר יחידה עצמאי – מספר חלקה.

ככל שמדובר בבית ובו הרבה דירות הוא מוגדר כבית משותף וכל דירה בו מקבלת מספר ייחודי משלה, תת חלקה.

שילוב של גוש, חלקה ותת חלקה יוצר מספר ייחודי אחד, המזהה בודאות את יחידת הקרקע.

קיים בישראל מרשם מסודר של הבעלויות במקרקעין והעיון בו חפשי, בתשלום קטן.

עסקת מקרקעין בישראל, רכישה ומכירה של מקרקעין, מחייבת הסכם בכתב. בלעדיו אין תוקף לעסקה, אלא במקרים נדירים. יחידת הקרקע נשוא העסקה היא פריט המידע החשוב ביותר במסמך.

בסיומה של העסקה נרשמת הזכות הנרכשת על שם הרוכש בספרי המקרקעין. שיטה זו מבטיחה רישום בעלות שקוף שכל אחד יכול לבדוק, הן על מנת לודא מהן זכויותיו והן במקרה של תכנון רכישה.

עסקה של מכירה או של רכישת דירה אינה עסקה פשוטה או נטולת סיכון ומומלץ שלא לבצע עסקאות אלה בלא ליווי של עורך דין מומחה, כדי לא להיות חשוף לסיכונים.

עלות הליווי המשפטי בעסקה מעין זו זניחה ביחס להיקף החוזה שהינו החוזה הגדול ביותר עליו חותמת בדרך כלל משפחה, ועל כן הבטחון שמושג באמצעות שכירת שירותי עורך דין מלווה בהחלט מצדיק את ההוצאה.

הפוסט עסקאות במקרקעין – רקע כללי הופיע לראשונה ב-עורך דין דורי צ'שלר.

קודם לחתימה על הסכם לרכישת דירה רצוי שהקונה יוודא שהסכם המכר כולל את ההגנות המתאימות עליו ועל כספו. לשם כך יש לבדוק ולבצע, בין היתר, פעולות אלה:

• לבדוק את טיב הזכויות המשפטיות הנרכשות ולוודא שהן לא כפופות לזכויות צד שלישי, לעיקולים, משכנתאות, משכונות ומגבלות נוספות.

• לוודא שלא ישולמו סכומי כסף מבלי שניתנו תמורתם הבטוחות המתאימות. במידת הצורך נדרש המוכר להמציא מכתבי החרגה ולסלק משכנתא קיימת קודם לביצוע התשלומים העיקריים.

• לוודא הותרה בנאמנות של סכומי כסף מספיקים לתשלום מסים והיטלים שונים כמס שבח, היטל השבחה, דמי הסכמה ודמי היתר לרמ"י ועוד.
• לוודא שבהסכם קיים מועד מדויק לקבלת הדירה.
• לוודא לפני חתימה על ההסכם שיש לו ולה את היכולת לגייס את הסכומים הנדרשים לרכישת הדירה.
• לוודא שכל המסמכים הנדרשים להעברת הזכויות על שמו או שמה יחתמו מראש ויימסרו להם ביחד עם מסירת החזקה, כנגד תשלום יתרת התמורה.

הפוסט רכישת דירה בישראל הופיע לראשונה ב-עורך דין דורי צ'שלר.

על אף שהקונה נדרש לשלם שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן, עורך דין זה אינו עורך דין של הקונה, אלא של הקבלן, והוא חב חובת נאמנות לקבלן בלבד. הוא לא דואג לאינטרסים של קונה הדירה.

כדי להגן על האינטרסים שלו זקוק הקונה לעורך דין מטעמו.

גם במקרה זה, יש לבדוק ולבצע פעולות אלה:

• לבדוק את טיב הזכויות המשפטיות הנמכרות ולוודא כי הן לא כפופות לזכויות צד שלישי.
• לוודא שהדירה הנרכשת מצויה בבנין שקיבל היתר בניה והתשריט של הדירה מתאים להיתר.
• לוודא המנעות מתשלום סכומי כסף מבלי שניתנו תמורתם הבטוחות המתאימות. במקרה זה בדרך כלל מדובר בקבלת ערבויות על פי חוק המכר דירות.
• להשוות המפרט הטכני עליו חותמים להבטחות טרום חתימה מצד הקבלן ולפרוספקט המכר שנתן. תתפלאו בכמה מקרים אין התאמה בין המפרט לפרוספקט המכר
• לוודא שההסכם מגן על הרוכש בעניינים נוספים כגון אפשרויות לשינויים, איחור במסירה וכדומה.

.

הפוסט רכישת דירה חדשה מיזם (קבלן) הופיע לראשונה ב-עורך דין דורי צ'שלר.

• נכןו להתעקש שבא כח המוכר יהיה מנסח ההסכם.
• יש לוודא שהקונה לא יקבל בטוחה אלא אם הפקיד בנאמנות סכום מספיק על חשבון רכישת הדירה.
• יש לוודא שהקונה יקח על עצמו את המחוייבות לשלם את מלוא מחיר הדירה, גם אם אין באפשרותו לקבל עבור הדירה הלוואת משכנתא. במקרה של כשלון מצידו יהווה הדבר הפרה יסודית של ההסכם והמוכר יהיה זכאי לפיצוי מוסכם.
• יש לוודא שהחזקה בנכס לא תימסר קודם שהקונה שילם את מלוא התמורה.
• יש לוודא קיומו של פיצוי מספיק במקרה של הפרה יסודית של ההסכם על ידי הקונה.
• יש לוודא שהמוכר לא נוטל על עצמו התחייבויות מיותרות כלפי הקונה וכלפי מלווה של הקונה, בייחוד בנקים נותני משכנתא.

הפוסט מכירת דירה הופיע לראשונה ב-עורך דין דורי צ'שלר.

הפוסט מסים הקשורים לרכישה, החזקה ומכירה של דירות בישראל הופיע לראשונה ב-עורך דין דורי צ'שלר.

הפוסט תמ"א 38 – חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הופיע לראשונה ב-עורך דין דורי צ'שלר.

בראשית שנות המדינה נבנו בישראל שיכונים רבים שחלקם הגדול נבנה באיכות לא מספקת.

השילוב של שני גורמים אלה וגורמים נוספים הביא את המדינה להחליט שהיא מעוניינת לעודד התחדשות עירונית. הריסת בניינים ישנים, בלתי מתוחזקים, המכערים את הנוף ולא מנצלים ניצול מיטבי את יחידת השטח עליה הם בנויים, ובניה תחתם של בניינים חדשים, מגדלי דירות, באיכות בניה גבוהה.

הדבר יאפשר שיפור דיור לבעלי הדירות, שיפור חזות העיר וניצול משאבי הקרקע טוב יותר.

לשם כך חוקק חוק פינוי בינוי.

החוק מאפשר לתכנן מחדש יחידת קרקע ובלבד שיש בה לפחות 24 דירות קיימות, כך שניתן יהיה להגדיל את נפח הבניה הקיימת עליה.

החוק מתווה מסלול המעניק לבעלי דירות קיימות פטור מתשלומי מס על עסקה במסגרתה הם מוסרים את דירתם ומקבלים אחרת, חדשה, תחתיה, כשהדירה החדשה יכולה להיות גדולה ויקרה יותר מהדירה הקיימת.

ככלל אצבע, במרכז הארץ יש צורך במכפיל של בין 3 ל-4, כלומר, במקום כל דירה קיימת יש לבנות בין 3 ל-4 דירות ששטחן גדול פי 3 עד 4 משטח הבנין הקיים על מנת שניתן להוציא לדרך פרויקט כלכלי.

בהסכם שבין בעלי דירות ליזם במסגרת פינוי בינוי בעלי הדירות נדרשים לצאת מדירותיהם ולמסור אותן ליזם, שהורס את המבנה. לכן הדבר החשוב ביותר הינו הערבויות שיקבלו בעלי הדירות קודם למסירת דירותיהם. ניתן לדרוש ולקבל ערבויות בנוסח ערבויות חוק מכר שהיקפן שווי הדירה החדשה אותה עתידים לקבל בעלי הדירות וערבות לתשלום שכר טרחת עורך דין למקרה שהיזם פושט רגל. כן ניתן לדרוש ולקבל התחייבות לביטוח מקיף ביותר שיערך קודם לפינוי הדירות.

מקובל שבתקופה שבין פינוי הדירה לקבלת הדירה החדשה בעלי הדירות מקבלים מהיזם תשלום עבור שכר דירה שהם שוכרים. ניתן לקבל ערבויות לתשלום שכר הדירה.

נקודת המוצא גם בעסקה זו הינה שבעלי הדירות לא נושאים בכל תשלום שהוא וניתן לקבל ערבויות לתשלום מסים אותם מתחייב לשלם היזם עבור בעלי הדירות.

מבנה העסקה הכלכלי הוא כזה שהיזם בונה בנין חדש תחת זה הישן וכל הדירות החדשות, למעט אלה שהוסכם שימסרו לבעלי הדירות, שייכות לו. ליזם אינטרס לבנות כמה שיותר, וכך גם לבעלי הדירות, עד גבול מסויים.

בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה בבנין חדש כולל חניה, מרפסת שמש ומעלית. המדובר בשיפור דיור משמעותי. בהתאם למיקום הפרויקט נהנים במרבית המקרים בעלי הדירות גם מהגדלת דירותיהם, בדרך כלל בתוספת חדר, לעיתים שניים. אולם קיימים מקרים בהם בעלי הדירות יאלצו להסתפק בדירה שגודלה זהה לגודל דירתם המקורית. במקרים רבים פרויקטים נופלים בשל רצונם של בעלי דירות לקבל תמורה מוגזמת, קרי להגדיל את דירותיהם מעבר לגודל כלכלי ליזם. לדעתנו זו טעות. עדיף לותר על דרישות גודל ולהוציא פרויקט לפועל. מה שכן, קיימים מנגנונים שיאפשרו להגדיל את התמורה לבעלי הדירות בהתאם לנפח הבניה שיאושר.

ההסכמה הנדרשת בין בעלי הדירות

על מנת שניתן יהיה להוציא לפועל פרויקט פינוי – בינוי הוא טעון הסכמה של כל בעלי הדירות; ואולם אם יש הסכמה של בעלי דירות שבבעלותם 80% מהדירות בבית המשותף ו-80% מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם הם רשאים להגיש תבייעה כספית כנגד בעל דירה סרבן ולאכוף אותו להצטרף לפרויקט.

שכר טרחת עורכי הדין

כל אחד מהצדדים בוחר ומביא את עורך דינו לעסקה אולם מקובל שהיזם נושא גם בשכר טרחת עורך הדין של בעלי הדירות, כך שהם לא נדרשים להוציא סכומי כסף מכיסם. לאחר שבעלי הדירות בוחרים עורך דין הוא מנהל משא ומתן מול היזם על שיעור שכר טרחתו ותנאי תשלומו, כל זאת באישור הבעלים.

יודגש, על אף שהיזם משלם את שכר טרחת עורך הדין של הבעלים, עורך הדין הינו שלוחם ומייצגם של הבעלים ובהתאם לכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין ולחוק, רק להם הוא חב חובת נאמנות כעורך דין שלהם.

הפוסט פינוי-בינוי במסגרת התחדשות עירונית הופיע לראשונה ב-עורך דין דורי צ'שלר.

בדרך כלל בעל הקרקע לא מוכר ליזם את כל זכותו בקרקע, אלא רק חלק שעליו הוסכם. הוא לא מקבל בתמורה לאותן זכויות כסף, אלא שירותי בנית דירות.

היתרון לבעל הקרקע הוא בכך שבשל שהוא לא מוכר את כל זכותו בקרקע הוא צריך לשלם פחות מס שבח ועל כן התמורה נטו שלו בעסקה גדולה יותר. דבר זה נכון גם כשהעסקה היא עסקת נטו, קרי היזם משלם את המסים, שכן הוא יהיה נכון להותיר בידי בעל הקרקע אחוזים גבוהים יותר ממנה.

יתרון נוסף לבעל הקרקע הוא החסכון במע"מ. המע"מ שהוא משלם על שירותי הבניה (והיזם נושא בו) אמנם גלום באחוזים שהוא מקבל אבל הוא רק על עלות הבניה. הוא לא משלם מע"מ על מרכיב הקרקע שהוא כבר שלו. יתרה מזו, כשהוא מוכר את הדירה, כאדם פרטי, הוא פטור ממע"מ, כך שנוצר לו חסכון בתשלום מע"מ.

יתרון נוסף, שקצת פג ליחו, הוא היכולת למכור דירה בפטור מוחלט ממס שבח. עד לשנת 2013 ניתן היה למכור דירה בפטור ממס שבח אחת ל-4 שנים ובעלי קרקע היו מקבלים מספר דירות ומוכרים אותן טיפין טיפין. מאז שבוטל הפטור בסוף שנת 2013 יותר קשה ליהנות מפטור זה, אולם לא בלתי אפשרי. במקרה שמדובר במשפחה ניתן לתכנן מראש ולחלק את הזכויות בקרקע בין מספר ילדים בגירים, באופן שלבסוף כל אחד מהם יקבל מהיזם שירותי בניה של דירה אחת בלבד ואת זו ניתן גם כיום למכור בפטור בתנאי שזו דירתם היחידה.

ליזם היתרון הוא אחר. היזם אינו צריך להשקיע כסף ברכישת הקרקע, אותה הוא מקבל בעבור שירותי בניה עתידיים. הדבר מקטין את הסיכון שלו בעסקה.

המיסים והעלויות השונים החלים על בעל הקרקע בעסקת קומבינציה הם:

מס שבח על החלק שנמכר ליזם, מע"מ על שירותי הבניה שניתנים לו על ידי היזם, היטל השבחה בגין השבחת זכויות הבניה בקרקע שסביר להניח שיש ככל שמדובר בקרקע עירונית המוחזקת תקופה ארוכה ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל אם מדובר בקרקע בבעלות המדינה שמוחזקת על ידי בעליה בחכירה.

במקרים רבים עסקאות הקומבינציה הן נטו, קרי היזם נושא בתשלום מסים אלה. במקרה זה יש לקבל ממנו ערבויות לתשלום מסים החלים על בעל הקרקע.

המיסים החלים על היזם בעסקת קומבינציה הם:

מס הרכישה על החלק שרכש, היטלי פיתוח ואגרות בניה וכמובן מיסים מסחריים כמע"מ על הכנסותיו ומס הכנסה על רווחיו.

הפוסט עסקאות קומבינציה הופיע לראשונה ב-עורך דין דורי צ'שלר.

הפוסט קבוצות רכישה הופיע לראשונה ב-עורך דין דורי צ'שלר.