במכירת דירה בישראל יש לשלם מס שבח. למרות זאת קיימים מקרים בהם ישנו פטור ממס זה, באופן מלא או חלקי.
בנוסף יש מקרים שבהם יחויב המוכר בתשלומים נוספים שהם מסוג מס שהעיקריים שבהם הם:
- היטל השבחה והיטלים נוספים לרשות העירונית.
- דמי הסכמה או דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל.
ברכישת דירה יש לשלם מס רכישה. גם במקרה זה קיימים מדרגות ופטורים מסויימים היכולים לחסוך לרוכש סכומי כסף ניכרים.
נפרט על המסים והתשלומים הנוספים להלן.
מס שבח
מס השבח הינו מס המשולם על רווח שנצבר ממכירת דירה. שיעור המס תלוי במשך התקופה בה הוחזקה הדירה והוא יכול לנוע בין מס שולי (מדרגת מס הכנסה) ל-20% על הרווח. ניתן לדרוש לנכות מהרווח הוצאות שהוצאו בהקשר עם הנכס, כתשלום למתווכים, לעורכי דין, לשיפוצים שנערכו וכדומה.
מאידך יש לדעת כי אם הדירה הושכרה למגורים יופחתו משווי הרכישה סכומי הפחת שנדרשו בניכוי לאורך תקופת החזקת הדירה. סכומים אלה יופחתו משווי הרכישה גם במקרה שהדירה הושכרה למגורים במסלול של פטור ממס או במסלול של תשלום מס מופחת, על אף שבמסלולים אלה ניכוי הפחת בלתי אפשרי.
המשמעות של הפחתה זו משווי הרכישה היא הגדלת מס השבח שישולם במכירה. לפיכך רצוי לבחון במאוחד את היקף המס שישולם על דמי השכירות ביחד עם מס השבח הצפוי, קודם שבוחרים מסלול מס בהשכרת הדירה.
לבחינת היקף המס המשוער ניתן להכנס למחשבון מס שבח באתר רשות המיסים.
פטורים ממס שבח
קיימים מספר פטורים ממס שבח.
כל הפטורים מותנים בתנאים כאלה ואחרים ויש לבחון כל מקרה לגופו.
פטור לדירת מגורים יחידה
אדם המחזיק בדירה אחת בלבד יכול למכור אותה בפטור ממס, בכפוף לתנאים והגבלות מסויימים המפורטים בחוק.
פטור לינארי (שאריות הפטור למכירת דירה אחת ל-4 שנים)
בעבר היה פטור נוסף ממס שבח במקרה של מכירה של דירה אחת כל 4 שנים. פטור זה בוטל בשנת 2013, אולם הוחל במקומו חיוב לינארי במס. אם היית זכאי לפטור הנ"ל לפני ביטולו תהיה זכאי לפטור חלקי בהתאם למספר השנים בהם החזקת בדירה קודם לביטול הפטור ביחס למספר השנים שהחזקת בה לאחר הביטול. גם על החישוב הלינארי חלות מגבלות.
המשמעות היא שככל שמדובר בדירות שהוחזקו במשפחה שנים רבות קודם לשנת 2014 נטל המס יהיה קטן יחסית.
קיימים תנאים נוספים לזכאות לפטור. יש לבחון כל מקרה לגופו.
פטור לדירה שהתקבלה בירושה
קיים פטור נוסף למכירת דירה שהתקבלה בירושה מבן זוג או מהורה, ובלבד שאם אותו אדם היה בחיים הוא היה יכול למכור את הדירה בפטור, כלומר, אם זו היתה דירתו היחידה.
קיימים תנאים נוספים לזכאות לפטור. יש לבחון כל מקרה לגופו.
פטור בעסקאות תמ"א 38 ופינוי-בינוי
בעסקאות אלה קיים פטור מיוחד. עוד על העסקאות הנ"ל ועל הפטור בהן בדף הרלוונטי.
מס ריבוי דירות
ב-1.1.2017 נכנס לתוקפו חוק מס ריבוי דירות. חוק זה מטיל מס על מי שהם בעלים של 2.49 דירות ומעלה. מטרת החוק לעודד מכירה של דירות שנרכשו להשקעה כדי להגדיל את היצע הדירות בשוק.
החוק קובע שמי שבבעלותו 2.49 דירות או יותר ישלם מס בשיעור 1% מערך הדירות שיש לו מעבר ל-2 דירות, ולא יותר מ-18,000 ש"ח לדירה, מידי שנה. הנישום רשאי לבחור על אילו דירות יוטל המס. מי שבבעלותו חלק מדירה או שהחזיק בדירה חלק מהשנה, ישלם סכומים יחסיים.
קיימות הקלות מסויימות לדירות זולות בפריפריה.
דירה שהתקבלה בירושה לא תיספר במנין הדירות בשנה הראשונה לאחר מות המוריש אם לא הושכרה באותה תקופה. אם היא הושכרה היא כן תיכלל במנין הדירות.
בשנת 2017 האחריות לדווח על קיומן של דירות ולשלם את המס המגיע מוטלת על הנישומים ולפיכך יש לפנות לרשויות המס או לעורך דין העוסק בנושא כדי להגיש את ההצהרה המתאימה ולשלם את המס הנדרש.
במהלך שנת 2017 ביטל בג"צ את החוק בשל בעיות בחקיקתו. החוק לא נחקק בשנית.
היטל השבחה
השבחה הינה עליית ערך קרקע בשל תכנית בנין עיר.
במקרה שעל הקרקע שעליה בנויה הדירה שלכם מותר כיום לבנות יותר מאשר היה מותר כאשר רכשתם את הדירה, יש אפשרות שהקרקע הושבחה.
במקרה זה אתם עשויים להיות מחוייבים בהיטל השבחה שגובהו מחצית מההשבחה.
בדרך כלל לא יהיה היטל השבחה על דירות, ודאי לא חדשות.
קיימת אפשרות להיטל השבחה במקרה שהבנין ישן ומתאים לקידום במסגרת פרויקט של פינוי – בינוי. על כך יורחב בנושא פינוי – בינוי.
דמי הסכמה, דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל
כ-90% מהקרקעות בישראל שייכות או מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל שהיא גוף שהוקם על פי חוק לנהל אותן.
חלק נכבד מהדירות הנמכרות, גם כיד שניה, שייכות בכלל למדינה והבעלים הינם בעצם רק חוכרים שלהן לתקופה קצובה.
בהתאם להסכמים השונים שנוסחו עם השנים לרשות מקרקעי ישראל יש הזכות לגבות דמי הסכמה להעברת זכויות במקרים מסויימים, אלא אם הזכויות בקרקע הוונו ושולמו בגינן דמי היוון.
במקרים אחרים רשאי המינהל לגבות דמי היתר.
בדרך כלל בדירות בישובים עירוניים לא יהיו דמי הסכמה או דמי היתר. מאידך בצמודי קרקע, גם בישובים עירוניים, ובמיוחד בישובים קהילתיים וחקלאיים, יש אפשרות שתיווצר חובה לשלם דמי הסכמה, אם הזכויות בקרקע לא הוונו, או דמי היתר. קביעת גובה הסכומים לתשלום תלויה בעליית ערך הקרקע עם השנים.
מס רכישה
מי שרוכש דירה בישראל חייב לשלם מס רכישה. שיעור המס משתנה בהתאם לשאלה אם זו תהא דירתו היחידה, או שיש לו דירות נוספות.
במקרה של דירה יחידה הקונים פטורים מלשלם מס רכישה על החלק משווי רכישת הדירה, העומד בתחילת שנת 2020 על כ-1,700,000 ₪.
מעבר לסכום זה קיים חיוב במס המתחיל ב-3.5% ועלול להגיע גם עד ל-8% ואפילו ל-10% במקרה של דירות ששווין מגיע לכ-16,000,000 ש"ח.
במקרה של רכישת דירה נוספת סכום מס הרכישה גבוה יותר והוא משולם החל מהשקל הראשון. כיום השיעור מתחיל ב-8% והוא עלול להגיע עד ל-10% כבר בשווי דירה הנמוך מ-5,000,000 ש"ח.
מדרגות המס השונות מתעדכנות מעת לעת.
להלן קישור למחשבון מס רכישה באתר מיסוי מקרקעין של רשות המיסים.
יש לציין כי מי שרוכש דירה שניה מתוך כוונה למכור את הראשונה, רשאי להצהיר על כך ולדרוש לשלם מס רכישה נמוך, אולם עליו למכור את דירתו הראשונה תוך תקופה שנקבעה לכך וכיום הינה 18 חדשים.
בעת רכישת נכס מסחרי או חקלאי, כולל קרקעות לבנייה, המס שונה ובדרך כלל הוא בשיעור של 6% ממחיר הרכישה.