עסקת קומבינציה הינה עסקה בה בעל קרקע המיועדת לבניה עושה הסכם עם יזם ולפיו היזם בונה על הקרקע את מה שניתן לבנות עליה, כשכל הוצאות הבניה עליו, ובעל הקרקע מקבל בתמורה דירות.
בדרך כלל בעל הקרקע לא מוכר ליזם את כל זכותו בקרקע, אלא רק חלק שעליו הוסכם. הוא לא מקבל בתמורה לאותן זכויות כסף, אלא שירותי בנית דירות.
היתרון לבעל הקרקע הוא בכך שבשל שהוא לא מוכר את כל זכותו בקרקע הוא צריך לשלם פחות מס שבח ועל כן התמורה נטו שלו בעסקה גדולה יותר. דבר זה נכון גם כשהעסקה היא עסקת נטו, קרי היזם משלם את המסים, שכן הוא יהיה נכון להותיר בידי בעל הקרקע אחוזים גבוהים יותר ממנה.
יתרון נוסף לבעל הקרקע הוא החסכון במע"מ. המע"מ שהוא משלם על שירותי הבניה (והיזם נושא בו) אמנם גלום באחוזים שהוא מקבל אבל הוא רק על עלות הבניה. הוא לא משלם מע"מ על מרכיב הקרקע שהוא כבר שלו. יתרה מזו, כשהוא מוכר את הדירה, כאדם פרטי, הוא פטור ממע"מ, כך שנוצר לו חסכון בתשלום מע"מ.
יתרון נוסף, שקצת פג ליחו, הוא היכולת למכור דירה בפטור מוחלט ממס שבח. עד לשנת 2013 ניתן היה למכור דירה בפטור ממס שבח אחת ל-4 שנים ובעלי קרקע היו מקבלים מספר דירות ומוכרים אותן טיפין טיפין. מאז שבוטל הפטור בסוף שנת 2013 יותר קשה ליהנות מפטור זה, אולם לא בלתי אפשרי. במקרה שמדובר במשפחה ניתן לתכנן מראש ולחלק את הזכויות בקרקע בין מספר ילדים בגירים, באופן שלבסוף כל אחד מהם יקבל מהיזם שירותי בניה של דירה אחת בלבד ואת זו ניתן גם כיום למכור בפטור בתנאי שזו דירתם היחידה.
ליזם היתרון הוא אחר. היזם אינו צריך להשקיע כסף ברכישת הקרקע, אותה הוא מקבל בעבור שירותי בניה עתידיים. הדבר מקטין את הסיכון שלו בעסקה.
המיסים והעלויות השונים החלים על בעל הקרקע בעסקת קומבינציה הם:
מס שבח על החלק שנמכר ליזם, מע"מ על שירותי הבניה שניתנים לו על ידי היזם, היטל השבחה בגין השבחת זכויות הבניה בקרקע שסביר להניח שיש ככל שמדובר בקרקע עירונית המוחזקת תקופה ארוכה ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל אם מדובר בקרקע בבעלות המדינה שמוחזקת על ידי בעליה בחכירה.
במקרים רבים עסקאות הקומבינציה הן נטו, קרי היזם נושא בתשלום מסים אלה. במקרה זה יש לקבל ממנו ערבויות לתשלום מסים החלים על בעל הקרקע.
המיסים החלים על היזם בעסקת קומבינציה הם:
מס הרכישה על החלק שרכש, היטלי פיתוח ואגרות בניה וכמובן מיסים מסחריים כמע"מ על הכנסותיו ומס הכנסה על רווחיו.
