אבא ואמא הלכו לעולמם והשאירו אחריהם דירה. לפעמים יותר מאחת. מקרה שכיח, דבר יום ביומו.
ילדיהם יורשים את הדירה. ומה יעשו איתה ? יכולים להשכיר אותה ולחלוק בדמי השכירות ויכולים למכור אותה ולחלוק בכספי המכירה.
ומה אם אין הסכמה בין הילדים, יורשי הדירה, כיצד להתנהל איתה?
הדבר פותח פתח למריבות בתוך המשפחה. זה רוצה למכור וזה רוצה להשכיר. ויש מי שרוצה שהילד שלו בכלל יגור בדירה, בשכר דירה מופחת.
יש משפחות שבהן גם אם מלכתחילה אין הסכמה, מגיעים לעמק השווה. מצליחים להמנע ממריבה. אולם לעיתים אין הדבר מסתייע ונותרת מחלקות.
הדברים אף יכולים להסתבך יותר. לעיתים נוצר מצב שגם דור שני ושלישי מעורבים בזכויות. לדוגמא – במשפחה מספר אחים, חלקם הלכו לעולמם מפאת גילם וילדיהם ירשו את הזכות לדירת הסבא והסבתא. לעיתים גם הדור השלישי מעורב, מספיק שאחד האחיינים נפטר ממחלה וילדיו מעורבים.
במקרים כאלה הרבה יותר קשה להגיע להסכמה. לעיתים יש 10, 20 ולפעמים אף יותר בעלי זכויות שרוצים שקולם ישמע, ולכל אחד את דעתו.
יש גם את אלה שאין להם דעה, שיש להם חלק כל כך קטן בנכס, עד שאין להם ענין לעזור לפתור את המחלוקת, לבוא ולחתום על מסמכים וכדומה.
הדרך לפתרון את הבעיה הוסדרה בחוק המקרקעין הישראלי והיא נקראת פירוק שיתוף במקרקעין. סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע:
"הזכות לתבוע פירוק השיתוף
37. (א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.
(ב) . . .".
וזה בדיוק המקרה. דירה בבעלות של כמה בני משפחה הינה מקרקעין משותפים וניתן לדרוש את פירוק השיתוף.
אם השותפים לא מגיעים להסכמה על דרך ניהול המקרקעין, רשאי כל אחד מהם, לא חשוב עד כמה קטן חלקו, לפנות לבית המשפט ולדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין. במקרה של נכס ששייך למשפחה, התביעה תתברר בבית המשפט לענייני משפחה.
בדרך כלל, תוצאת פירוק השיתוף היא שהמקרקעין המשותפים, דירה במקרה שלנו, ימכרו לכל המרבה במחיר כשגם השותפים הקיימים רשאים כמובן לנסות ולרכוש את הדירה. סעיף 40 לחוק המקרקעין:
"פירוק דרך מכירה
40. (א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין".
אולם קיימות אפשרויות נוספות לביצוע הפירוק שרלוונטיות מקום בו ניתן לבצע את הפירוק מבלי למכור את המקרקעין.
כך, מקום שניתן לחלק את הנכס למספר דירות ולרשום אותו כבית משותף, זו הדרך אותה יעדיף בית המשפט, כיון שהיא מותירה את הזכויות אצל בעליהן. סעיף 42 לחוק המקרקעין:
"פירוק דרך הפיכה לבית משותף
42. (א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.
(ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים".
שימו לב, שפתרון שכזה עשוי לחייב בתשלומי איזון במקרה שערך הדירות שנוצרו אינו תואם לגמרי את יחסי הבעלות בנכס המקורי.
כך גם במקרה שאין מדובר בדירה, אלא בנכס הניתן לחלוקה בעין, מגרש גדול לצורך הענין. סעיף 39 לחוק המקרקעין:
"פירוק דרך חלוקה
39. (א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.
(ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים.
(ג) ראה בית המשפט צורך בכך, רשאי הוא לצוות על רישום זיקת הנאה בין החלקות".
גם כאן הפתרון עשוי לחייב בתשלומי איזון.
בדיון בבקשת הפירוק ינסה בית המשפט לגרום לצדדים להגיע להסכמה. באם לא תהיה הסכמה יבחן בית המשפט לבקשת מי מהצדדים את אפשרות הפירוק המותירה את הבעלות המחולקת בידי הצדדים, כלומר, האם ניתן לחלק בעין מגרש או האם ניתן להפוך בנין לבית משותף. בחינה זו עלולה לקחת זמן בשל הצורך במינוי מומחה, בדרך כלל שמאי מקרקעין, אשר יחווה את דעתו האם החלוקה אפשרית.
במרבית המקרים חלוקה בעין לא תהיה הפתרון והאפשרות הריאלית היחידה הינה מכירת הנכס. במקרה כזה יורה בית המשפט על מינוי כונס נכסים שיעמיד את הנכס למכירה בפיקוח בית המשפט או יתן פסק דין המורה על מכירה ויפנה את התובעים להוצאה לפועל.
אם כן, אנו רואים שהחוק הישראלי אינו מאפשר לשותף במקרקעין למנוע את הפעילות בהם גם כשמדובר בקרקע משפחתית.
חשיבות הפתרון שמציע החוק הישראלי הינה בעצם קיומו. מרגע ששותף יודע שהוא לא יכול למנוע פירוק השיתוף, בדרך כלל באמצעות מכירת הנכס, הוא יהיה נכון יותר להגיע להסכמות מראש, מבלי צורך להגיע לבית המשפט.
אבל גם במקרה של אי הסכמה, המתווה שהחוק מציע ברור ופשוט, ובדרך כלל אינו אורך זמן רב מידי.
