מדינת ישראל ממוקמת באיזור הנתון לסיכון מפני רעידות אדמה.
רק לאחר שנת 1980 הוחל לבנות בישראל על פי תקן המגן על בניינים מפני רעידות אדמה. מבנים שנבנו קודם לכן, עוד מלפני קום המדינה ועד לשנת 1980, חשופים לנזקי רעידות אדמה, גם אם הן לא חזקות במיוחד.
על מנת לאפשר לבעלי דירות ובתים לחזק את בתיהם מפני רעידות אדמה ולתמרץ אותם לעשות זאת, החליטה המדינה במסגרת תכנית מתאר ארצית מס' 38 לחיזוק מבנים, או בקיצור תמ"א 38, להעניק למחזיקי הבתים סל של הטבות כלכליות.
התכנית הנ"ל עברה מספר שינויים שהאחרון בהם, שינוי 3א, נכנס רק בסוף שנת 2016, לתוקף.
ההטבות העיקריות הן האפשרות להגדלת הדירות הקיימות בעד 25 מ"ר, האפשרות להוסיף לבנין עד 2 וחצי קומות ובמקרים מסוימים אף יותר מכך, ופטור ממסים ומהיטל השבחה לבעלי הדירות על העסקה המוציאה לפועל את שיפור הדיור הנ"ל.
הטבות אלה מאפשרות לבעלי הדירות לאתר יזם שתמורת זכויות הבניה של הקומות הנוספות יחזק את הבנין ויגדיל את הדירות וכל זאת מבלי שהם נדרשים לשאת בכל עלות שהיא.
דרכי הפעולה על פי תמ"א 38
ניתן להוציא לפועל פרויקט חיזוק מכח תמ"א 38 באחת משתי דרכים.
האחת – חיזוק הבנין הקיים.
השניה – הריסת הבנין ובנית בנין חדש תחתיו.
הדרך שניה, הריסת הבנין ובניית בנין חדש, יקרה יותר מחיזוק הבנין הקיים ולכן לא בכל מקום היא אפשרית מבחינה כלכלית, והיא תלויה בשווי דירות חדשות באותו מתחם ובהיקף זכויות הבניה הנוספות הקיימות במתחם מעבר לזכויות מכח תמ"א 38, שכן מבלעדי הזכויות הנ"ל קרוב לודאי שהריסת הבנין ובנית חדש תחתיו לא תהיה כלכלית.
ככלל אצבע, במרכז הארץ יש צורך במכפיל של בין 3 ל-4, כלומר, במקום כל דירה קיימת יש לבנות בין 3 ל-4 דירות ששטחן גדול פי 3 עד 4 משטח הדירות בבנין הקיים.
הסכמה בין בעלי הדירות
ההסכמה הנדרשת במקרה של חיזוק
על מנת שניתן יהיה להוציא לפועל פרויקט חיזוק במסגרת תמ"א 38 המוסיף דירות חדשות לבנין הוא טעון הסכמה של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח על בתים משותפים לאשר את הפרויקט גם אם לא כולם הסכימו, אם יש הסכמה של בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
ההסכמה הנדרשת במקרה של הריסה ובניה במחדש
על מנת שניתן יהיה להוציא לפועל פרויקט של הריסה ובניה מחדש במסגרת תמ"א 38 המוסיף דירות חדשות לבנין הוא טעון הסכמה של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח על בתים משותפים לאשר את הפרויקט, גם אם לא כולם הסכימו, אם יש הסכמה של בעלי דירות שבבעלותם 80% מהדירות בבית המשותף ו-80% מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
ההסכם בין בעלי הדירות ליזמים
הסכם לחיזוק בנין קיים הינו הסכם למתן שירותי בניה לבעלי הדירות כשהתמורה הינה זכויות בניה.
במסגרת הסכם זה יש להסדיר את שירותי הבניה הניתנים לבעלי הדירות. כמובן שיש חובה שהשירות יכלול חיזוק הבנין כנגד רעידות אדמה. במקרה שהדירות הקיימות מוגדלות יש חובה לבנות ממ"ד לכל דירה. יש להוסיף מעלית לבנין ובמקרים שהדבר מתאפשר מוסיפים מקומות חניה גם לבעלי הדירות הקיימים.
לצד שירותי הבניה יש להבטיח שליזם איתנות כלכלית ושהוא יוכל לבצע את המוטל עליו. לשם כך היזם נדרש להפקיד ערבויות בנקאיות.
הסכם להריסת הבנין ובנית בנין חדש הינו מורכב יותר. בהסכם שכזה בעלי הדירות נדרשים לצאת מדירותיהם ולמסור אותן ליזם, שהורס את המבנה. לכן הדבר החשוב ביותר הינו הערבויות שיקבלו בעלי הדירות קודם למסירת דירותיהם. ניתן לדרוש ולקבל ערבויות בנוסח ערבויות חוק מכר שהיקפן שווי הדירה החדשה אותה עתידים לקבל בעלי הדירות וכן ערבות לתשלום שכר טרחת עורך דין למקרה שהיזם פושט רגל. כן ניתן לדרוש ולקבל התחייבות לביטוח סיכוני יזם מקיף ביותר שיערך קודם לפינוי הדירות.
מקובל שבתקופה שבין פינוי הדירה לקבלת הדירה החדשה בעלי הדירות מקבלים מהיזם תשלום עבור שכר דירה שהם שוכרים. ניתן לקבל ערבויות לתשלום שכר הדירה.
נקודת המוצא גם בעסקה זו הינה שבעלי הדירות לא נושאים בכל תשלום שהוא וניתן לקבל ערבויות לתשלום מסים אותם מתחייב לשלם היזם עבור בעלי הדירות.
מבנה העסקה הכלכלי הוא כזה שהיזם בונה בנין חדש תחת זה הישן וכל הדירות החדשות, למעט אלה שהוסכם שימסרו לבעלי הדירות, שייכות לו. ליזם אינטרס לבנות כמה שיותר, וכך גם לבעלי הדירות, עד גבול מסוים.
בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה בבנין חדש כולל חניה, מרפסת שמש ומעלית. בדרך כלל המדובר בשיפור דיור משמעותי ביחס לקיים. בהתאם למיקום הפרויקט נהנים במרבית המקרים בעלי הדירות גם מהגדלת דירותיהם, בדרך כלל בתוספת חדר, לעיתים שניים. אולם קיימים מקרים בהם בעלי הדירות יאלצו להסתפק בדירה שגודלה זהה לגודל דירתם המקורית. במקרים רבים פרויקטים נופלים בשל רצונם של בעלי דירות לקבל תמורה – הגדלת דירה – שהופכת את הפרויקט ללא כלכלי ליזם. לדעתנו זו טעות. עדיף לותר על דרישות גודל ולהוציא פרויקט לפועל. מה שכן, קיימים מנגנונים שיאפשרו להגדיל את התמורה לבעלי הדירות בהתאם לנפח הבניה שיאושר.
עורכי הדין של בעלי הדירות ושכר טרחתם
למותר לציין שבעסקה מעין זו חייב כל אחד מהצדדים להצטייד בעורך דין מטעמו.
בדרך כלל מקובל שעורך הדין מקבל על עצמו ללוות את הפרויקט עבור בעלי הדירות מהתחלה ועד הסוף, כלומר החל משלב המשא ומתן ועד שהפרויקט הסתיים. כשמדובר בפרויקט חיזוק, הרי זה עד שהיזם סיים את עבודתו על הבנין, כולל הרחבת דירות הבעלים, וביצע את השינויים הנדרשים ברישום הבית המשותף. ככל שמדובר בפרויקט של הריסה ובניה מחדש, אזי מדובר על התקופה עד שבעלי הדירות יקבלו את דירתם החדשה, יבוצעו השינויים הנדרשים ברישום הבית המשותף ואף תעבור תקופת הבדק של השנה הראשונה לאחר קבלת הדירות.
מקובל שהיזם נושא גם בשכר טרחת עורך הדין של בעלי הדירות כך שהם לא נדרשים להוציא סכומי כסף מכיסם גם בענין זה. לאחר שבעלי הדירות בוחרים עורך דין הוא מנהל משא ומתן מול היזם על גובה שכר טרחתו ותנאי תשלומו, כל זאת באישור הבעלים.
יודגש, על אף שהיזם משלם את שכר טרחת עורך הדין של הבעלים, עורך הדין הינו שלוחם ומייצגם של הבעלים ובהתאם לחוק ולכללי האתיקה החלים על עורך הדין, רק להם הוא חב חובת נאמנות כעורך דין שלהם.
קיימים מקרים בהם מציע יזם לבעלי דירות להשתמש בשירותיו של עורך דין שהוא מציג להם. לעתים אף מדובר באותו עורך דין המייצג אותו. לא מומלץ להענות להצעות אלה. רצוי שבעלי הדירות יאתרו עורך דין שאינו קשור ליזם ושלא הובא על ידו, כך שלא תתעורר כל שאלה של כפל נאמנויות.
